KİRA SÖZLEŞMELERİNİ BASİTE İNDİRGEMEYİN


Ev ve işyerleri için düzenlediğimiz veyahut hazır olarak temin ederek imzaladığımız kira sözleşmeleri günümüzde çoğunlukla basit hukuki işlemlerden sayılmakta olup gerek kiracılar gerekse de kiralayan mülk sahipleri tarafından rastgele düzenlenerek imza altına alınmaktadır. Bu şekilde özenilmeden hazırlanmış veya hazır olarak temin edilmiş basit kira sözleşmelerinde yer alan ibareler veya  yer verilmeyen hususlar kiracının ve kiralayanın hak mahrumiyetlerine sebep olabilmekte ve sözleşme sebebiyle yaşanan uyuşmazlıklar tarafların yargı yoluna gitmesine sebep olabilmektedir.

Kira sözleşmelerinin düzenlenmesinde tarafların ortak menfaatlerinin göz önünde bulundurulması, kiracı ve kiralayanın özel olarak düzenlenmesini istediği koşulların sözleşme maddelerine eklenmesi gibi dikkat edilecek bazı ayrıntılar ile huzurlu bir kiracı-kiralayan ilişkisine sahip olabilmek mümkün. Peki kira sözleşmelerini nasıl düzenleyeceğiz? Hangi noktalara dikkat edeceğiz? Kira sözleşmelerinde yer alması gereken hususlar neler?
Türk Borçlar Kanunu’nun konu ile ilgili hükümleri incelendiğinde:
TBK. 299. “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Bu kapsamda, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından biri kiraya verenin kiralananı kiracıya teslim etmesi, diğer unsuru da kiracının da kiralananı kullanma eylemine karşılık bedel ödemesidir.
Kira sözleşmelerinde hukuken yazılı şekil şartı aranmamasına karşın sözleşmeden doğabilecek hukuki uyuşmazlıklarda tarafların iddialarının ispatı yönünden her iki taraf için de yazılı olarak düzenlenmesi makul olandır.


KİRA SÖZLEŞMELERİNDE BULUNMASI GEREKEN UNSURLAR
Kira Bedeli: Taraflarca düzenlenmiş bir kira sözleşmesinde kira bedeli açık ve net bir şekilde belirtilmelidir. Özellikle çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, hem kiralayan hem kiracı üzerindeki vergi yükümlülüğü gereği kira bedelinin net veya brüt olduğunun belirtilmesi gerekmektedir.

Öte yandan, 268 sayılı Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca, konuta ilişkin kira sözleşmeleri ile belirlenen 500,00 TL ve üzerindeki kira bedellerinin banka veya PTT üzerinden ödenmesi yükümlülüğü getirilmiştir. İşyeri kira sözleşmelerinde ise kira bedelinin miktarı fark etmeksizin banka kanalı ile ödenmesi zorunludur.


Kira Bedelinin Ödenme Zamanı: Kira bedelinin ödenme zamanı tarafların takdirinde olup taraflar kira ödemelerini isterlerse aylık isterlerse yıllık periyotlar halinde karar verebilirler. Kiracının, kira bedelini belirlenen tarihte ödememesi halinde temerrüde düşmesi gündeme gelir. Burada ortaya çıkabilecek hukuki uyuşmazlıklarda tereddütlerin giderilmesi için mutlaka kira sözleşmesinde açıkça kira bedelinin ne zaman ödeneceği belirtilmelidir.


Kira Artış Oranı: Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ile kira artış oranlarına yasal bir sınırlama getirmiş olup konut ve çatılı işyerlerine ilişkin yapılacak kira sözleşmelerinde artış yapılabilecek üst sınır, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Taraflar bu oranın altında bir artış oranına da karar verebilirler.


Depozito: Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi uyarınca, konuta ilişkin düzenlenecek kira sözleşmesi ile kiracılardan en fazla üç aylık kira bedeli oranında depozito alınabilir. Her ne kadar uygulamada bu şekilde olmasa da hukuken depozito bedelinin, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, kiracı tarafından vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekmektedir. Çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde ise kiracı ve kiralayan sözleşme serbestisi içerisinde depozitoyu düzenleyebilirler.


Kira Süresi: Kira sözleşmelerinde kiracının kiralanandan faydalanacağı sürenin açıkça belirtilmesi gerekmektedir.


Alt Kiraya Verilip Verilemeyeceği Hususu: Kiracı, kiralananı sözleşme şartlarına uygun olarak kullanmak zorundadır. Bu nedenle, kiracı kiralananı alt kiracıya verebilmek istiyorsa bu yetkinin açıkça ve yazılı olarak kira sözleşmesinde düzenlenmesi gerekmektedir.


Kiralanan Üzerinde Yapılacak Masraflar: Taraflar uzun süreli bir kiralama dönemi için anlaşma sağladıklarında, gerek konut gerekse de çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kiralananı kullanım amacına uygun hale getirebilmek için yapılacak masrafların da kira sözleşmelerinde açıkça belirtilmesi, kiralananda ne gibi değişiklikler yapılacağı, bedelinin kim tarafından karşılanacağı ve kira süresinin bitiminde kiralananın eski haline getirilip getirilmeyeceği konularının düzenlenmesi ileride doğabilecek ihtilafları ve belirsizlikleri önleyecektir.  


Vergi-Resim-Harç: Kira sözleşmesinde  kiralanan ve sözleşme sebebi ile ilgili doğabilecek damga vergisi, harçlar vb. yükümlülüklerinin ayrıntılı olarak kim tarafından ne oranda ödeneceği kararlaştırılmalıdır.


Sözleşmenin Feshi: Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri kapsamında yapılacak fesih bildirimleri yazılı olarak yapılmaları halinde geçerlidir. Sözleşmede fesih bildirimine dair bir düzenlemenin bulunmaması halinde belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunulması gerekmektedir. Aksi halde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır. Söz konusu on beş günlük süre sözleşme ile artırılabilir ancak kısaltılamaz.

İşbu belirtmiş olduğumuz hususların her biri tek tek oldukça önemli olup, her ne kadar borçlar kanununun sözleşme serbestisi ilkesi gereği zorunlu unsurlar sayılmasalar da, tarafların ileride doğabilecek her türlü uyuşmazlıklarının sözleşmenin açıkça ve özenle düzenlenmiş olması ile minimuma indirilebileceği ortadadır.  Kiracınız veyahut mülk sahibiniz ile huzurlu bir kira ilişkisi için kira sözleşmesini gelişigüzel hazırlamaktan ve imzalamaktan kaçının.